Eco Zonnewoning

Alle mogelijkheden, beslissingen en resultaten van de bouw van onze passieve energie-plus woning

Categorie: Aannemers (page 1 of 3)

Nieuwe wet Kwaliteitsborging (rechten koper nieuwbouwwoning)

Op 14 mei 2019 heeft ook de eerste kamer de nieuwe wet Kwaliteitsborging (WKB) goedgekeurd. Tot voor kort dacht ik dat het al redelijk goed was geregeld; maar blijkbaar waren er nog een paar problemen in de huidige situatie en probeert men dat nu te verbeteren. Wat is de situatie?

Er is nu een bouwbesluit 2012 (als opvolger van bouwbesluit 2003). In de teksten hierover op https://rijksoverheid.bouwbesluit.com/ is onder andere te lezen dat dit bestaat uit 3 onderdelen: 1) een regeling bouwbesluit 2012, 2) een nota van toelichting en 3) een integrale nota van toelichting. Hierin alle regels waar de bouwer rekening mee moet houden.

De nieuwe wet heeft als doel de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren door inschakeling van private kwaliteitsborgers. Daarnaast wordt de aansprakelijkheid van aannemers ten opzichte van particuliere en professionele opdrachtgevers uitgebreid. Er komt een kwaliteitscontroleur die het bouwplan toetst op risico’s en de bouwplaats controleert. En vooral Consumenten krijgen een betere bescherming als na oplevering gebreken worden ontdekt.

Het grote verschil wat ik heb kunnen ontdekken is:

NU worden bij een oplevering alle punten genoteerd en de aannemer is verplicht deze punten te verbeteren binnen de drie maanden na oplevering. ECHTER, voor punten die wel zichtbaar zijn geweest maar niet opgeschreven is de aannemer NIET verplicht dit op te lossen, ook al is het overduidelijk een  omissie in de uitgevoerde bouwopdracht.
Met de NIEUWE wet worden ook de dan niet opgeschreven maar later ontdekte punten een verantwoordelijkheid van de aannemer om deze op te lossen.

=== citaat Vereniging Eigen Huis

De bouwer moet straks ook een gebrek herstellen dat bij de oplevering over het hoofd is gezien. Tot nu toe hadden kopers vaak een probleem als zij bij de oplevering van hun nieuwe huis een dergelijke schade, defect of ander zichtbaar gebrek hadden gemist. Zelfs met een juridische procedure was het dan vaak niet meer op de bouwer te verhalen.

=== einde citaat Vereniging Eigen Huis

 

===== citaat Heijltjes advocaten:

Wijziging verborgen gebrekenregeling
Ter versterking van de positie van de opdrachtgever wordt voorgesteld het Burgerlijk Wetboek (BW) aan te passen op het punt van aansprakelijkheid.

In de bouw gelden op dit moment specifieke regels over de aansprakelijkheid voor gebreken. Tot het moment van oplevering van het bouwwerk is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken. Vanaf het moment van oplevering is de aannemer alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken. 

Onder het huidige recht zijn dit gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs niet had hoeven te ontdekken. Heeft een opdrachtgever bij de oplevering een zichtbaar gebrek niet ontdekt, dan komt dat voor zijn eigen risico. De aannemer hoeft dat (bij de oplevering zichtbare) gebrek niet te herstellen.

In het wetsvoorstel Wkb wordt de definitie van een verborgen gebrek aangepast. Daardoor wordt de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken, ook voor de gebreken die wel tijdens de oplevering door de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten worden ontdekt maar niet zijn ontdekt en om die reden niet in het proces-verbaal van oplevering zijn genoteerd.

Dat is anders als de aannemer kan bewijzen dat het gebrek niet aan hem zijn toe te rekenen, bijvoorbeeld indien het gebrek voortvloeit uit een ontwerpfout of een fout van een nevenaannemer. De bewijslast wordt – ten opzichte van de huidige regelgeving – omgedraaid ten gunste van de opdrachtgever.

De aannemer heeft zowel onder de huidige regelgeving als ook onder de Wkb een waarschuwingsplicht voor (ontwerp-)fouten van derden.

 

===einde citaat Heijltjes advocaten

Tweede aanpassing; NU is het dat de opdrachtgever 5% van de aanneemsom mag achterhouden (of de aannemer verstrekt hiervoor een bankgarantie)  om druk te houden op het oplossen van de problemen.  Na drie maanden wordt het achtergehouden bedrag uitbetaald aan de aannemer, tenzij de opdrachtgever aangeeft een deel te willen opschorten omdat iets nog niet is opgelost.    STRAKS is het dat de aannemer in de tweede maand de opdrachtgever een bericht moet sturen waarin staat dat de opdrachtgever nog de tijd heeft om klachten te melden en het depotbedrag vast te houden.

 

Derde aanpassing: De gemeente is NU niet aansprakelijk als het bouwwerk toch niet aan het bouwbesluit voldoet. Omdat STRAKS een kwaliteitsborger de bouw toetst is de gemeente wel aansprakelijk voor de gevolgen van onvolkomenheden. Het idee is dat hierdoor de kwaliteitsborger zijn werk fanatiek zal gaan uitvoeren namens de gemeente; oftewel goed gaat controleren op uitgevoerde kwaliteit.

 

infographic WKB

 

 

De wet gaat – naast wat pilot-projecten – pas op 1 januari 2021 in, dus dat duurt nog even.

Het heeft overigens even geduurd voordat deze nieuwe wet helemaal gereed was dat men (lees: een democratische meerderheid) het over eens was.

  • april 2016 – instemming ministerraad op aangepast wetsvoorstel WKB
  • februari 2017 – stemming vóór in de Tweede kamer, inclusief twee nota’s van wijzigingen en amandementen
  • april 2017 – behandeling vragen van de Eerste Kamer
  • mei 2017 – concept openbaar
  • juli 2017 – uitstel stemming Eerste Kamer, ingangsdatum 1 januari 2018 niet meer haalbaar. Er waren uitvoertechnische bezwaren.
  • juni 2018 – verzoek minister aan Eerste Kamer om behandeling te hervatten
  • dec 2018 – debat in Tweede Kamer over de wet
  • jan 2019 – bestuurlijke afspraken tussen VNG en het Rijk over invoering WKB
  • jan 2019 – commissiebespreking van Eerste Kamer
  • maart 2019 – schriftelijke overlegronde, brief aan minister
  • maart 2019 – beantwoording vragen door minister
  • april 2019 – derde termijn, behandeling kritische vragen
  • mei 2019 – brief van minister aan Eerste Kamer
  • mei 2019 – Eerste Kamer keurt wet goed
  • (2019 & 2020) – inrichting instituten, instrumenten en certificering kwaliteitsborgers
  • jan 2021 – ingangsdatum WKB

Bronnen: Kwaliteitsborging op site Bouwend Nederlandstuk van VNG (Vereniging Nederlandse Gemeenten)persbericht Rijksoverheid over goedkeuring 1e KamerHeijltjes AdvocatenBouwQ en Vereniging Eigen Huis

De aannemer heeft de opdracht – voor een huis met EPC<0

logo Villa Nova BouwDe kogel is door de kerk…de handtekeningen en krabbels zijn gezet; VillaNova heeft van ons de aanneemopdracht gekregen om een passieve energieplus-woning te bouwen voor ons op “Kavel 28”.  In de aanvraag voor de omgevingsvergunning is een berekening gemaakt en de EPC hebben we in ieder geval op orde: lager dan 0. Dat betekent dat ons huis een echte energieplus-woning wordt.

We zwemmen straks niet in het geld maar in de energie…

Instagram foto van rapport waarin EPC = -0,06 staat

Bouwer Bekhuis-Kleinjan

logo Bekhuis & KleinjanZowel via kennissen als in het blad Kavel en Huis (eerder besproken) en in zijn “Droomhuis – jaarboek 2018” (nog te bespreken) kom ik Bekhuis-Kleinjan tegen. Ze timmeren dus ook aardig aan de PR-weg…

Deze ‘maatwerk architecten’ kunnen niet alleen het ontwerp maar ook de complete verzorging doen voor het bouwen van een huis. Ik heb meteen de brochure opgevraagd om ook wat in handen te hebben en thuis te laten zien. Een paar woningen in hun portfolio staan me op punten wel aan; zoals dit voorbeeld:

BekhuisenKleinjan voorbeeldwoning 36

Deze heeft een niet te stijl dak (voor een betere stand van de panelen), ruime overkapping en serre (passief huis-concepten), mooie glaspartijen, open geheel van keuken met keukenblok en eettafel en een overloop met glazen wand en zichtlijn boven-beneden.

Het bedrijf levert volledige diensten zoals een voorlopig en definitief ontwerp, bouw/omgevingsvergunning, bestektekeningen, aanbesteding en begeleiding bij de bouw en oplevering.
Ze geven zelfs een dino-skelet in de grond 🙂 de maker van de website had zeker een humoristische inslag.
Hun bedrijf is gevestigd in Wierden.

info van site Brummelhuis.nl

De site Brummelhuis.nl is een maatwerk bouwer, van ontwerp tot realisatie. In het gedeelte DuurzaamWonen staan logo’s van VEH en WoonBorg Bouwzekerheid, maar niets over duurzaam bouwen. Wel noemen ze ‘onze bouwpartners’ en cijfers van BouwNu.nl van ‘Thuis in Bouwen’, Bouwbedrijf ‘Bukkems-Willems’ en ZeeBraBouw.

  • Even een uitstapje naar BouwNu.nl: dit is een vergelijkingswebsite voor de bouw en een initiatief van Stichting Klantgericht Bouwen (SKB) welke weer wordt gesteund door het Ministerie van Binnenlandse Zaken, Bouwend Nederland, GBO, BouwGarant, SWK, Woningborg, NVB Bouw en Bewuste Bouwers.   Op de site staan reviews van bouwbedrijven. Erg interessant.

Net als bij vele andere bureau’s ook hier een stappenplan; 1) Oriëntatie (inspirerende schetsen), 2) Ontwerp en Offerte (met een ontwerper een schetsontwerp maken), 3) Opdracht en financiering (handtekening plaatsen), 4) Vergunning en toetsing (na akkoord gemeente bouwmaterialen uitkiezen), 5) Bouwen (‘hun’ aannemer gaat aan de slag) en 6) Opleveren (keuring door VEH).

Op de site staan inspirerende schetsen (slechts één schets per maand). De projecten zijn in een mooie webconstructie (zoomable map) gepresenteerd.  Het voorbeeld in Apeldoorn verwijst door naar een website ‘SamenBouwenInApeldoorn‘ in Zuidbroek waar blijkbaar een paar kavels worden verkocht en door deze aannemer worden gerealiseerd. Andere voorbeelden hebben ook een ‘samenbouweninxxxx’ website.

In een sectie ‘Woningen’ hebben ze standaard woningen, zoals bijvoorbeeld V50 met diverse foto’s van verschillende realisaties, plattegronden. Wat er dan weer best aardig uitziet.

Geen woord over duurzaam en/of ecologisch bouwen.

Inspiratieboek van Presolid Home

Blij ben ik met de toezending van het inspiratieboek van PreSolid Home. Niet alleen een boek vol met huizen en nog veel meer varianten, ook een (indicatieve) prijslijst en een -beknopte- Technische Omschrijving.

Logo PresolidHome_logo

En dan vallen een paar dingen op;

  • de varianten van de standaard woningen zijn voor mij nagenoeg onherkenbaar als variant op de standaard; soms had ik moeite om te zien of een variant bij het ene type of bij het andere type hoort. Dat kan dus vanalles nog worden met veel keuze en variatie.
  • Ze geven aan; HR++ beglazing met K-waarde=1 (Rc=1m²K/W), de betonnen vloer heeft Rc=3,5 m²K/W, de totale buitenmuur Rc=4,5 m²K/W en het dak een Rc= 6,0 m²K/W. Al met al niet bijster vooroplopend in isolatie (want dit zijn de minimale eisen uit het bouwbesluit).
  • Standaard wordt een c.v.-ketel bijgeleverd (wij hebben geen gasaansluiting)
  • citaat: “Voor maatregelen om de EPC te verlagen naar de overheidseis van 0,4 wordt een aanvullende stelpost opgenomen”..eh,…. 1) liever had ik de standaard bouw op minimaal de overheidseisen, maar wellicht bedoelen ze dat ze met panelen wel daar aan komen. 2) wij willen een negatieve EPC en in ieder geval veeeel lager.

De eerste conclusie; isolatiewaarde van de huizen niet op een acceptabel niveau en het inspiratieboek geeft wel heel veel voorbeelden en aanleiding voor discussie/afstemming hoe de buitenkant/vorm van ons huis er uit zou kunnen gaan zien.

Ik kan er nog een belletje aan wagen hoe ze denken over Passieve Energieplus woningen zonder gasaansluiting maar heb geen hoge verwachtingen.

« Oudere berichten

© 2019 Eco Zonnewoning

Thema gemaakt door Anders NorenBoven ↑